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Reforma Tributária 2026 e Locação de Imóveis: O Que Muda Para Proprietários (E Como Se Preparar)

Por: Abreu Imóveis

Recentemente, a Abreu Imóveis reuniu proprietários e investidores para um encontro objetivo sobre a Reforma Tributária e seus impactos na renda de aluguel. A conversa foi conduzida pela advogada imobiliarista Isabele Rocha (CSDR Advogados) e pelo contador Daniel Carvalho (Rui Cadete Contabilidade), com foco no que realmente importa para quem tem imóveis locados.

A seguir, você encontra um guia completo, com linguagem prática, para entender quando o aluguel pode entrar no radar do IBS/CBS, quais são os prazos críticos (especialmente até 31/12/2025, para quem pretende usar a opção do art. 487) e como organizar contratos e documentos para reduzir riscos.

Entenda o que é IBS e CBS e por que isso chega à locação

A Reforma Tributária do consumo cria um IVA dual, formado por:

IBS (Imposto sobre Bens e Serviços)

CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)

Na prática, o novo modelo substitui gradualmente tributos sobre consumo, com novas regras de apuração, obrigações acessórias e fiscalização cada vez mais digital.

Quando “entra em vigor” de verdade?

Duas ideias são importantes aqui: “teste em 2026” e “tributação efetiva a partir de 2027”.

2026: é o ano de testes. Há previsão de disponibilização gradual de obrigações e leiautes; e, cumpridas as obrigações acessórias do período de testes, pode haver dispensa de recolhimento em 2026.

A partir de 2027: começa a fase em que a tributação passa a ter efeitos materiais mais relevantes na prática, mantendo-se a transição geral nos anos seguintes.

Tradução prática: 2026 é o ano de preparação e conformidade. Quem se organiza antes, sofre menos depois.

Pessoa jurídica x pessoa física: quem pode pagar IBS/CBS sobre aluguel?

Pessoa jurídica (PJ): regra geral, já está no jogo

Empresas que exploram locação como atividade (ex.: holdings e imobiliárias patrimoniais) tendem a estar no escopo do IBS/CBS dentro do regime aplicável às operações com bens imóveis. (A análise do regime e da forma de apuração é caso a caso.)

Pessoa física (PF): só vira contribuinte em situações definidas em lei

A Lei Complementar nº 214/2025 traz critérios objetivos para pessoa física ser considerada contribuinte do regime regular do IBS/CBS em operações com imóveis.

Critério patrimonial + renda (cumulativo)

Você pode ser enquadrado se, no ano-calendário anterior, acontecerem os dois itens abaixo:

a receita total com locação/cessão/arrendamento exceder R$ 240.000;

essas operações envolverem mais de 3 imóveis distintos.

Atenção: o limite de R$ 240.000 é atualizado mensalmente pelo IPCA a partir da publicação da lei. Ou seja, o valor de referência tende a mudar com o tempo.

Critério de “habitualidade” pelo volume da renda (no próprio ano)

A lei também prevê enquadramento no próprio ano-calendário se a receita de locação exceder em 20% o limite anual (já considerando o limite atualizado).

Exemplo didático (usando R$ 240.000 como base): 20% de 240.000 = 48.000 → 240.000 + 48.000 = 288.000/ano. Na prática, o “alerta” deve acompanhar o limite atualizado.

E um ponto importante para a maioria dos pequenos e médios proprietários: em comunicações públicas, a Receita Federal tem indicado que, em regra, apenas pessoas físicas que ultrapassem os critérios legais (como quantidade de imóveis e limite de receita) entram no IVA dual.

IBS/CBS muda o Imposto de Renda sobre aluguel?

Não. O encontro reforçou um ponto essencial: o IRPF (carnê-leão/ajuste anual) continua existindo e não é “substituído” pelo IBS/CBS. O que muda é que, para quem se enquadrar como contribuinte, pode haver uma nova camada de tributação sobre a operação, além do IR.

Na vida real: o seu planejamento passa a ser “IR + (eventual) IBS/CBS”, conforme o seu enquadramento.

Documento fiscal na locação: o que pode passar a ser exigido

Se a locação for tratada como atividade econômica no escopo do IBS/CBS, a tendência é haver necessidade de documento fiscal eletrônico com destaque dos tributos, dentro dos padrões definidos nacionalmente.

Há orientação oficial de que, a partir de 1º de janeiro de 2026, haverá disponibilização de obrigações e leiautes para documentos fiscais eletrônicos com destaque de CBS e IBS (quando aplicável), e que outros fatos geradores hoje “sem documento fiscal” terão layout e vigência definidos em atos próprios.

PF contribuinte vai precisar de CNPJ?

Há indicação de que, a partir de julho de 2026, pessoas físicas enquadradas como contribuintes de CBS/IBS deverão se inscrever no CNPJ, sem que isso transforme a pessoa física em pessoa jurídica.

Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): o “CPF do imóvel” e por que ele importa

A Reforma Tributária também estrutura um cadastro com identificação única, incluindo o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).

Na LC 214/2025, o CIB aparece como cadastro de imóveis urbanos e rurais dentro do sistema de identificação única. E, no regime específico de bens imóveis, a lei prevê que esses bens deverão ser inscritos no CIB (integrante do Sinter).

Do ponto de vista do proprietário, o efeito prático é direto:

mais integração de bases (prefeituras, cartórios e órgãos federais);

mais consistência cadastral (menos divergência entre matrícula, IPTU e cadastros);

e mais capacidade de cruzamento de dados.

A Receita Federal descreve o CIB como um inventário alimentado por dados de municípios e cartórios e reforça que o sistema estará disponível para testes em 2026.

Opção do art. 487 (3,65%): onde mora o grande prazo

A LC 214/2025 trouxe uma regra muito relevante para contratos “antigos”: o art. 487 permite optar pelo recolhimento de IBS/CBS “com base na receita bruta recebida” em contratos de locação/cessão/arrendamento, dentro de condições específicas.

Pontos de atenção: quem opta por esse recolhimento não pode apropriar créditos de IBS/CBS ligados à operação e, em regra, não utiliza o redutor social aplicável em outras hipóteses. Vale confirmar a estratégia caso a caso.

Requisitos que aparecem com mais frequência na prática (atenção ao calendário)

Contrato não residencial (comercial)

A opção pode valer pelo prazo original, desde que o contrato:

seja firmado até 16/01/2025 (data de publicação da LC), com comprovação adequada.

seja registrado em cartório (Registro de Imóveis ou RTD) até 31/12/2025 (ou disponibilizado à RFB/Comitê Gestor, conforme regulamento).

Contrato residencial

A opção pode valer pelo prazo original ou até 31/12/2028 (o que ocorrer primeiro), desde que firmado até 16/01/2025 e com comprovação prevista na lei (por exemplo: firma reconhecida, assinatura eletrônica e/ou comprovação de pagamento nos termos legais).

Ponto crítico (para agir agora): 31/12/2025. Para muitos contratos não residenciais, esse é o prazo final para registro e preservação do benefício de transição.

Pontos de atenção nos contratos de locação

Beneficiário do aluguel: “quem recebe” precisa estar juridicamente consistente

Com mais integração e fiscalização digital, inconsistências ficam mais caras. Na prática, vale revisar:

titularidade do imóvel;

regime de bens (quando há casamento/união estável);

situações de recebimento por terceiros (com documentação robusta).

Falecimento do locador: sem inventário, aumenta o risco

A ausência de inventário (judicial ou extrajudicial) tende a travar repasses regulares e pode gerar ruído jurídico e tributário. Esse é um ponto de organização patrimonial que ficou ainda mais sensível com o novo cenário de cruzamento de dados.

O papel da administradora (Abreu Imóveis) na nova realidade tributária

Mesmo quando o imposto é de responsabilidade do locador, a administradora passa a ser ainda mais estratégica para:

organizar documentação e lastro dos recebíveis,

padronizar informações do contrato e do beneficiário,

reduzir informalidade (o que costuma ser o maior fator de risco),

apoiar o proprietário na rotina de conformidade.

Checklist prático: como o proprietário deve se preparar agora

1) Descubra seu enquadramento (PF ou PJ) com base em números reais

Quantos imóveis você aluga?

Qual foi sua receita anual de aluguel?

Sua renda anual pode ultrapassar R$ 240 mil ou R$ 288 mil?

2) Faça uma varredura de contratos assinados até 16/01/2025

Identifique quais são prazo determinado.

Separe por residencial vs não residencial.

Priorize os não residenciais com potencial de exigência de registro até 31/12/2025.

3) Organize o “dossiê” mínimo do imóvel e do contrato

matrícula atualizada,

IPTU/cadastro municipal coerente,

comprovantes de titularidade/beneficiário,

aditivos e comprovantes de assinatura/forma de comprovação (firma/assinatura eletrônica etc.).

4) Prepare-se para obrigações digitais (2026)

Mesmo em ano de testes, o movimento é de padronização de documentos fiscais e cadastros.

Perguntas frequentes

Quem tem 1, 2 ou 3 imóveis alugados vai pagar IBS/CBS?

Em regra, não, se você não se enquadrar nos critérios legais de quantidade de imóveis e limite de receita — lembrando que o limite anual é atualizado.

Ultrapassei R$ 240 mil/ano, mas tenho só 1 imóvel. E agora?

Pelo critério do ano anterior, o enquadramento exige exceder o limite de receita e envolver mais de 3 imóveis distintos. Já no próprio ano, pode haver enquadramento se a receita exceder em 20% o limite anual (por isso o “R$ 288 mil” é só um exemplo usando R$ 240 mil como base; o valor real acompanha a atualização do limite).

Preciso correr para registrar contrato em cartório até 31/12/2025?

Para muitos contratos não residenciais que buscam se manter no regime de transição previsto no art. 487, sim — porque a lei condiciona a opção a requisitos de data e registro (ou disponibilização, conforme regulamento).

Mais do que “pagar imposto”, o desafio é organização

A Reforma Tributária torna a locação um tema mais técnico — não necessariamente mais caro para todos, mas com menos espaço para informalidade, mais cruzamento de dados (CIB) e mais exigência de consistência documental.

Se você é proprietário e quer atravessar 2026 com tranquilidade, o caminho é claro: revisar contratos, organizar documentação e decidir com orientação jurídica e contábil qual é o melhor enquadramento e se faz sentido buscar o regime de transição.

A Abreu Imóveis está à disposição para apoiar você na administração e na organização necessária para uma gestão segura, transparente e alinhada ao novo cenário.